Pamiętam trochę Łódź z lat 80. XX wieku. W Zgierzu mieszkała siostra mojej mamy z rodziną. Kiedy ich odwiedzałem z moimi rodzicami, zajeżdżaliśmy także do Łodzi. To tutaj pierwszy raz jechałem ruchomymi schodami. Była to spora atrakcja, bo niewiele ich było wtedy w Polsce. Schody te znajdowały się w jednym z, jak wtedy się mówiło, domów towarowych. Obstawiam, że był to „Central” przy ul. Piotrkowskiej. Pamiętam właśnie te schody, otwartą przestrzeń i spory tłum ludzi. Z tamtych czasów pamiętam też zdjęcie łódzkiego, błotnistego podwórza i jakąś odrapaną oficynę, w której urodził się mąż cioci. To, co było na zdjęciu było całkowitym przeciwieństwem nowoczesnego, wypełnionego światłem domu towarowego. Wtedy nie umiałem tego nazwać. Dziś wiem, że uderzył we mnie kontrast.
Kiedy po latach zajrzałem do Centrala, nie poznałem tego miejsca. Budynek jakby zmalał, postarzał się, we wnętrzach panowała ogólna dysharmonia, a ruchome schody, pewnie wymienione na nowe nie robiły żadnego wrażenia. Z drugiej strony, spacerując po mieście, pomyślałem, że to błotniste podwórze ze zdjęcia, dziś być może jest którąś z tętniących życiem łódzkich miejscówek lub zrewitalizowaną, wygodną przestrzenią mieszkalną. I znowu kontrast! To, że Łódź jest miastem kontrastów pewnie zostało już powiedziane tysiąc razy. Są to kontrasty dobre i złe. Dostrzegam jednak że te nieprzyjemne kontrasty, wcale nie powoli, zacierają się, a ich zacieranie, jakby wbrew semantyce wyostrza walory miasta. I dlatego Łódź coraz bardziej mi się podoba. I z takim przekonaniem raz na jakiś czas zaglądałem, z różnych okazji do Łodzi. Aż pewnego dnia Marcin Trybus z King Cross zaproponował naszej firmie zaprojektowanie nowego budynku mieszkalnego obejmującego cały kwartał w centrum miasta, na dwóch działkach na rogu ulic Kilińskiego i Nawrot. Możliwość projektowania w takim miejscu to dla każdego architekta coś w rodzaju Świętego Graala.
Z Marcinem Trybusem poznaliśmy się przez inwestora zastępczego MGK Projekt, z którym wielokrotnie współpracowaliśmy i to on nas polecił. Jak dotąd pracowaliśmy dla Marcina przy kilku koncepcjach , które nie weszły w fazę realizacji, w tym przy koncepcji inwestycji w innym ciekawym miejscu, choć o odmiennym charakterze. Szczegółów nie mogę zdradzić, ale współpraca ta była chyba na tyle dobra, że Marcin powierzył nam projekt Flora Śródmieście. Pierwszy sygnał od Inwestora był taki, abyśmy zaprojektowali duże mieszkania – takie 70- 100m2. Świetnie, bo mieszkania tego typu projektuje się przyjemniej niż małe lub średnie, gdzie każdy metr ma znaczenie. Oczywiście chodziło też, aby w sposób optymalny wykorzystać działkę. Słowo optymalne jest tu ważne i prawdziwe. Nie udaje słowa „maksymalnie”. Już po pierwszych spotkaniach i przedstawieniu symulacji przyszłej powierzchni użytkowej mieszkań, doszliśmy z Inwestorem do porozumienia, że odpuścimy nawet kilkaset metrów kwadratowych, które mogliśmy brzydko mówiąc wycisnąć z działki, po to aby stworzyć w tym miejscu bardziej przyjazną przestrzeń. O tym za chwilę.
Kiedy przyjechałem na wizję lokalną znów uderzył mnie łódzki kontrast. Z jednej strony nowa nawierzchnia ulicy Nawrot i świetna, zrewitalizowana kamienica naprzeciwko obskurnego parkingu, na którym ma stanąć „nasza inwestycja”, i chaotyczna na tym odcinku zabudowa ul. Kilińskiego. Nie pozostało nic innego jak zmierzyć się z tym kontrastem. Z wiarą, że uda się wyostrzyć walory tego miejsca. Początkowo pracowaliśmy nad założeniem urbanistycznym. Nieruchomość, na której powstanie inwestycja położona jest na dwóch działkach. Od parku Sienkiewicza oddziela ją tylko jedna posesja. Jest to nieruchomość przy Kilińskiego 107. Na froncie tej działki znajduje się parterowy budynek usługowy wpisany do rejestru zabytków, a w głębi mieszkalna kamienica, której okna wychodzą od zachodniej strony na park Sienkiewicza. Drugie sąsiedztwo to kamienica przy ul. Nawrot 38 i jej oficyna ograniczająca częściowo naszą działkę od zachodu. Chcieliśmy, aby bryła nowego budynku odzwierciedlała historyczne podziały nieruchomości. W tym celu wzdłuż wewnętrznej granicy i jednocześnie historycznego podziału powstało prostopadłe do ul. Kilińskiego skrzydło, stanowiące jakby powtórzenie oficyn budynków przy ul. Kilińskiego. To pozwoliło zrezygnować z zabudowy na granicy działki z oficyną budynku przy ul. Nawrot 38. Dzięki temu powstało duże jasne, zbliżone do kwadratu patio. Zaś na ścianie oficyny budynku Nawrot 38 zaplanowaliśmy pnącze z winobluszczu pięciolistkowego. Mieszkańcy będą mieli widok na zielną ścianę, a jesienią mienić się będzie ona feerią barw.
Wymarzyliśmy sobie, mówiąc trochę obrazowo, że powietrze z parku będzie docierało do wnętrza dziedzińca. Aby było to możliwe potrzebne było zaprojektowanie rozcięć bryły. Zaproponowaliśmy, żeby wewnętrzna oficyna i część budynku sąsiadująca z kamienicą przy ul. Nawrot 107 zostały podcięte na wysokość 2 kondygnacji. Dzięki temu możliwe jest przejście z parku do wnętrza kwartału. Zieleń, którą zaplanowaliśmy na dziedzińcu oraz wzdłuż wewnętrznych dróg spowodowała, że powstał tutaj rodzaj ekologicznego korytarza łączącego park z dziedzińcem. Podcięcia zabrały z powierzchni użytkowej mieszkań około 500 m2, ale Inwestor nie potraktował ich jako straty powierzchni, ale jako atut inwestycji. Myślę, że kluczem do udanej realizacji jest praca z kontekstem. Pierwszy etap to odkrycie tego kontekstu, czasem jego odczytanie między wierszami, a czasem odkrycie tego, czego nie widać. Drugi etap, pewnie trudniejszy, to zbudowanie na tym kontekście nowej bryły i funkcji, które z tego kontekstu wynikają. Kontekstem oprócz układu urbanistycznego oraz miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego była dla nas także architektura łódzkich ulic.
Ogólnym nawiązaniem architektonicznym nowego budynku jest kamienica na przeciwnym narożniku ulic Nawrot i Kilińskiego. Tutaj szukaliśmy proporcji, koloru i wielkomiejskości, a nawet podpatrywaliśmy to, jak został rozwiązany parter budynku. To był najbliższy kontekst. Szukaliśmy jednak szerszego spojrzenia. Kiedy zastanawiałem się nad fenomenem łódzkiej architektury widziałem wspaniałe kamienice, które razem tworzą niepowtarzalny klimat śródmieścia. Sąsiednia kamienica jest świetna, ale gdyby ją przenieść np. do Poznania, pewnie nikt by się nie zorientował, że to kamienica właśnie z Łodzi. Podobnie byłoby zresztą z większością innych kamienic. W pewnym momencie dostrzegłem jednak, że dość charakterystyczne dla Łodzi są boniowane partery. Mam wrażenie, że takiego ich nagromadzenia nie ma w innych miastach.
Szukając innych tropów, pierwszym skojarzeniem z Łodzią, oprócz wspomnień z dzieciństwa jest „Ziemia Obiecana”. Najbardziej łódzka z łódzkiej literatura. Konfrontując literaturę z architekturą, powstała idea, żeby linijki tekstu potraktować jak rodzaj boniowania. W ten sposób zrodził się pomysł na szklane tafle tworzące parter budynku, pokryte cytatami z dzieła Reymonta. Projektując narożnik wykonaliśmy analizę narożników łódzkich kamienic. Było to zaskakujące doświadczenie, ponieważ z tej analizy wyniknęło, że ogólnie rzecz biorąc są one nader skromne pod względem artykulacji i detalu, że stanowią przeciwieństwo bogato zdobionych i rozrzeźbionych pierzei. I właściwie taki narożnik powtórzyliśmy w naszym projekcie. Co ciekawe ta konkluzja była też zaskoczeniem dla pani konserwator zabytków, z którą rozmawialiśmy na etapie koncepcji.
Działka na narożniku Kilińskiego i Nawrot położona jest w strefie ochrony konserwatorskiej jako obszar historycznego układu urbanistycznego oraz krajobrazu kulturowego pod nazwą „Osada Prządków Lnu”, który jest wpisany do gminnej ewidencji zabytków. Stad wynika konieczność uzyskania akceptacji przez Urząd Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków.
Pierwsze rozmowy nie były łatwe. Pani konserwator nie była przekonana do naszej początkowej wizji. Negowała to w jaki sposób rozwiązaliśmy parter, pomimo tego, że idea elewacji z cytatami z „Ziemi Obiecanej” przypadła jej do gustu. Dość szybko zaakceptowała także materiał elewacji budynku od strony ulic Nawrot i Kilińskiego, gdzie zaproponowaliśmy okładzinę z płyt włókno-cementowych. Nie odpowiadała jej natomiast wysokość budynku i sposób w jaki akcentowaliśmy narożnik. Miałem jednak wrażenie, że rozmawialiśmy o subiektywnych odczuciach, ponieważ przedstawiona koncepcja w naszej opinii spełniała wymogi miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.
Charakterystyczne dla naszej działki jest, że ulica Kilińskiego wznosi się wzdłuż jej długości o 1 m. Zapis planu miejscowego mówi, że wysokość parteru budynku powinna wynosić min. 4 metry od poziomu ulicy, a z drugiej strony ogranicza wysokość budynku do 21 m od najniżej położonego wejścia. Rodzi to komplikacje dotyczące możliwej ilości kondygnacji i ich wysokości. Plan miejscowy wymusza też, aby w podziałach na elewacji od strony ul. Kilińskiego zaznaczyć historyczny podział. W skrócie chodzi o to żeby tak ukształtować elewacje, żeby można było ją odczytać jak osobne budynki. Chcieliśmy pogodzić niemożliwe z możliwym i zaprojektować tę elewację, aby podział na dwa budynki był tak samo oczywisty jak i nieoczywisty, ale za to harmonijny.
W pierwszej kolejności musieliśmy przekonać konserwatora, że nasze propozycje – w tym dotyczące wysokości budynku, są zgodne z zapisem MPZP. Następnie należało znaleźć konsensus estetyczny. Zostaliśmy odesłani do innej łódzkiej inwestycji, aby spróbować podpatrzyć tamtejsze rozwiązania i spróbować je wdrożyć w naszym budynku. Efekt był niesmaczny dla nas, jako projektantów, ale też dla pani konserwator. Okazało się to jednak pewnym przełomem, wtedy bowiem, jakby łaskawiej spojrzała na poprzednią koncepcję i w efekcie czego do niej wróciliśmy.
Co do narożnika, o którym była mowa. Początkowo akcentowaliśmy go szklaną fasadą, co nie zyskało akceptacji. Zarzutem nie był fakt zastosowania fasady, ale jej proporcje, z czym w tamtym czasie się nie zgadzałem. Zdecydowaliśmy się na wykonanie analizy łódzkich narożników. Zaskakujący wynik tej analizy został uwzględniony w kolejnej wersji koncepcji. Dodatkowo poprawione zostały niektóre proporcje i artykulacja części parteru i w takim wydaniu koncepcja została, trochę nieoczekiwanie, zaakceptowana. Muszę jednak przyznać, że wyniku interakcji z panią konserwator projekt sporo zyskał.
Dla inwestora, jak i dla DEMIURGA ważne było wprowadzenie ekologicznych rozwiązań w budynku i jego otoczeniu. Oprócz zieleni, której celem było zharmonizowanie relacji mieszkańców z miejskim środowiskiem, innym przejawem tego podejścia jest retencja wód opadowych, która w dzisiejszych, można powiedzieć burzliwych czasach, a mam na myśli pogodę, jest właściwie niezbędna. Dziedziniec budynku zostanie utworzony nad kondygnacją parteru. Woda opadowa będzie częściowo retencjonowana w warstwach jego posadzki, która zostanie wykonana w technologii zielonego dachu. Oprócz tego, w budynku znajdzie się zbiornik wody deszczowej. Ponadto inwestycja zapewni miejsca ładowania samochodów elektrycznych i miejsca do przechowywania rowerów. Zadbaliśmy także o odpowiednie współczynniki przenikania ciepła dla przegród i okien.
W czasie kiedy zajmowaliśmy się koncepcją, dynamika rynku przyspieszyła i co jakiś czas zapadała decyzja, że mieszkania zmniejszamy i w efekcie powstał projekt, które oferuje mieszkania duże, luksusowe, powyżej 80 do powyżej 100m2 w tym dwupoziomowe, średnie o powierzchni około 70m2 i mniejsze od około 30m2 wzwyż. Przekrój jest duży i inwestorzy z różnym portfelem znajdą coś dla siebie.
Częste zmiany koncepcji funkcjonalnej, zmagania z Urzędem Konserwatorskim, zastane ukształtowanie terenu i sąsiedztwo budynków w złym stanie technicznym, a także skala samego projektu, wymagająca sporej ilości czasu na koordynację, to elementy układanki które należy ułożyć. To z jednej strony zwykła praca zespołu projektowego, a z drugiej strony, za każdym razem inna sekwencja problemów, podobnych do siebie, ale często zaskakujących i niepozwalających na rutynowe działanie.
Kiedy zaczyna być widać ostateczną formę budynku, kiedy coraz więcej szczegółów zaczyna do siebie pasować i pojawia się harmonijna całość, mówię wtedy, że obiekt wyłania się z chaosu. To fascynujące móc to obserwować.
Najważniejsza jest jednak faza realizacji. Ostatecznie to ona stanowi o sukcesie. Na to jeszcze będziemy musieli poczekać, ale mam nadzieję, że obiekt będzie jednym z tych, które zacierają złe kontrasty i że dzięki niemu Łódź zyska kolejną ciekawą realizację godną jej potencjału.
Autor: Krzysztof Kaczmarek, Architekt DEMIURG
Inwestycja: Flora Śródmieście
Inwestor: King Cross
Projektant: DEMIURG Project S.A.
